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震惊!!!!!!!!!
2019-08-20 21:42:21 83
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    要说房产价值的决定因素,大家都知道:地段,地段,还是地段。


    但每个人对地段的理解各有侧重,并不一定客观,而且经常会随着城市发展重心转移出现偏差。


    在认知差异主导下的选择,反应在楼市上就是,为什么我的房子涨得比别人的慢?


    本文,我要教大家熟用城市/片区/项目规划图,由大到小精选地段,抛掉开发商洗脑式的地段轰炸,独立思考,选对好房子。



    认识规划图



    通过城市规划图,可以知道政府对城市/区域的发展规划和设计,会直接影响这个区域的未来走向和升值潜力。


    百度一搜“规划图”都是花里胡哨的



    但用起来时要化繁为简,第一步,先认颜色。


    仔细看这些规划图,不同的颜色代表着不同的地块:

     

    图例看似复杂,其实,我们只需要掌握和房子价值有关的因素就好了。


    重点关注:

    二类居住用地——黄色;

    行政办公用地——粉色;

    商务商业用地——红色;

    绿化公园用地——绿色;



    选区域



    认识图例后,我们就可以大概根据规划图的主色调,了解某个城市或者区域的核心定位,预估未来发展潜力和方向。


    以某海滨城市的规划图为例

    根据主色给片区定性一目了然:褐色——工业区、黄色——居住区、红色——商务区。


    A区为工业区,在选区域的时候肯定躲得越远越好。


    但是B区和C区怎么选呢?


    如果注重居住氛围,优选居住区;如果为投资增值,则选商务区,当然,这是基于两个片区都处于规划中、未开发完成的前提下。


    因为以黄色为主意味着该板块是城市核心居住区,未来人口居住密度较大,各种生活配套、交通配套、科教文卫设施等在布局时都会有所倚重,未来片区的居住氛围和生活环境都会日益完善。


    但是成片的居住用地,预示着未来庞大的潜在供应量,虽然刚需是比较容易上车,但供不应求的市场行情下,房产升值潜力难免受限。比如城市中的xx新城。


    而以红色为主的商务区,后期会迎来众多企业单位入驻,一方面该区域的商务流通和经济发展会比较迅速;另一方面,不断增加的就业岗位意味着庞大的上班族流量,有助于盘活区域价值,比如很多城市规划的xx商务区。



    定组团



    虽然商务区价值普遍大于居住区,但不代表你选对了区域就能高枕无忧。


    要预估组团的房产价值,还须注重组团内各种用地的比例搭配。


    以郑州中央商务区为例


    可以看到,郑州CBD是以环状规划的,红色和紫色的商务办公用地围绕着红白花公园和如意湖层层外扩,把黄色的居住用地环环包围在里侧。


    按照正常的逻辑,商务中心+稀缺湖景+国家级公园加持,住宅价值理应高企,房价会远远把其他片区甩开,但实际是,CBD环形内住宅房价不到2万/平,还不如一路之隔的金水区,和附近的其他住宅区价格差异明显。

    这是因为:


    1.CBD环内商务用地占比过大,片区内居住配套缺乏,吃个饭都要去商场或者点外卖,生活便利度大打折扣;


    2.住宅被写字楼扼住了喉咙,与周边其他居住区隔断,几乎享受不到居住片区联动带来的生活便利;


    3.虽然毗邻湖景,但是住宅总体量小,无法形成居住氛围,而且不少出租给小公司充做办公场地,居住品质不上档次,湖景资源反而被浪费;


    4.并且住宅在整个城市商务中心、会展中心,上下班高峰极其拥堵;下班后又人走楼空,毫无生活气息。



    所以,并不是所有核心区就是价值高地,学会看规划图可以避坑。


    同样是CBD,广州的珠江新城花城规划比较合理:

    可以看到:

    珠江新城规划是轴线式的,在中轴景观带上,布满了成片的甲级和超甲级办公楼。而淡黄色居住用地分布在外围,以深黄色的科教用地和土黄色的医院用地搭配。


    如果现在说这里的房价必然贵,这是马后炮,但在规划图上却是有迹可循的。


    首先,商务办公用地或片状分布在城市核心绿化带上,或者沿江布置,将稀缺江景和核心公园的利用率放大,吸引了众多世界五百强总部入驻,该组团的价值天花板得以拔高;


    其次,组团内外的住宅板块连成片,科教文卫和生活配套的服务半径相互重合,配套共享、板块地缘模糊,易形成浓厚的居住氛围,还会拉动其他组团的住宅价值。



    比区位



    选好组团,还需要因地制宜分析各个项目的区位情况,做到趋利避害。


    以某二线城市某组团进行分析

     

    从规划图我们可以看到:


    A小区,规模最大,更靠近公园绿地、娱乐康体用地,科教用地占比较大,与地铁口接驳;


    B小区,规模最小,小区内无土黄色科教用地,距离公园绿地、娱乐康体用地第二近,与地铁距离略远;


    C小区,规模中等,比较远离公园绿地、娱乐康体用地,与地铁口接驳;


    D小区,规模较大,最远离公园绿地、娱乐康体用地,科教用地占最大,与地铁距离略远;



    根据各类用地对比,我们可以按需确定对应区位:

     


    挑小区



    确立了区位,但直接影响你居住氛围的还是项目周边的配套和制约,这个可以从项目规划图上看出门道。


    毫无疑问,小区内外的学校用地、绿化用地、再多也不过分。


    重点关注小区内外的不利因素,主要是安置房、变电站、消防站、垃圾站、开闭所、污水处理、化粪池等。


    一般开发商不会主动公开,置业顾问也避而不谈,但是规划图是会公示出来的。


    这是某项目的三期规划图,业主购房后才发现小区附近规划有变电站,奋起维权。


    从规划图看到,深蓝色标注为市政设施用地,虽然并未明确是变电站,但现实中蓝色标注的市政设施无非就是变电站、消防站、垃圾站等,如果业主买房前能熟用规划图,就不会挑中这些风险小区。


    因不利因素而维权的案例太多了,比如某项目的垃圾转运站:

    一般开发商在项目平面图上都不做标注,可能在楼盘沙盘上用玻璃房示意,但极其不明显,根本没人留意。


    图上的垃圾站和住宅还有一路之隔,下边这个项目的转运站就更加需要小心了:

    小区的一个角落,在规划图上莫名其妙有个小方块,对于正常小区来说,他一定不是可销售的住宅或者商铺,我们放大250%再看:

    果然也是个垃圾转运站。


    所以如果你在可选楼栋情况下,一定要通过看规划图,果断避开垃圾站、配电室、开闭所等,不是有恶臭气味,就是有辐射之类的风险;


    如果不能选择楼栋,那就尽量选高一点的楼层,尽量避开这些不利因素。


    规划图并不难找,各地规划局网站、开发商售楼处的纸质版公示正常都可以找到,如果这两处都没有,拿着身份证去规划局查实体图,虽然麻烦点,但对于动辄百万的房子,我们在购房前麻烦点,仔细研究了项目规划图,尽量掌握更多的信息,明确并且规避未知风险,未来会省心很多。


    我们有话说



    通过规划图选地段的方法,本质上属于“合理利用城市发展及政府商业规划的红利”,这建立在城市发展和政府高度执行力上。比如北上广深一线和强二线城市,城市发展迅猛,政府规划通常能一一落定,选好地段准确性会更高。


    如果是弱二线城市或三四线城市,政府大力规划新区,但想法很理想,现实很骨感。


    城市基本面不匹配,经济无法拉动,规划无法落实,本文的法则就要根据实际情况调整。


    在规划都能达成的前提之下,总结全文,主要的方法为:


    1. 选区域:根据主要用地类型去判断区域核心功能,通常商业写字楼用地比例大的价值更高;



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